17. února 2014

Vybranné dopady na SVJ a BD v souvislosti se změnami zákonů k 1.1.2014 ...


Dále vstoupil v platnost nový zákon o službách č. 67/2013 Sb., který upravuje problematiku vyúčtování služeb spojených s užíváním bytů.  Tento zákon je také účinný od 1.1.2014 a zavádí některé podstatné změny ve vyúčtování služeb. Zákon se bude vztahovat poprvé na vyúčtování roku 2014. Zákon stanovuje podmínky pro stanovení záloh za služby, rozúčtování, vyúčtování a vypořádání nákladů na služby. Pojem služby, se kterým zákon pracuje, jsou služby přímo spojené s užíváním bytů. Nevztahuje se tedy např. na údržbu a opravy domu, revize apod. Zákon definuje bytová družstva a společenství vlastníků jako poskytovatele služeb a nájemce družstva a vlastníky jednotek jako příjemce služeb.

Dále vstoupilo v platnost nařízení vlády 366/2013 o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, které upravuje od 1. ledna 2014 způsob výpočtu podlahové plochy bytu v jednotce, části nemovité věci, které jsou společné a podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku.

Dále je připravována novela vyhlášky č. 372/2001 Sb. kterou vydalo Ministerstvo pro místní rozvoj, aby v návaznosti na ustanovení energetického zákona stanovilo pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele. Novela vyhlášky měla být platná již k 1.1.2014, nakonec k jejímu schválení nedošlo, ale schválení se předpokládá během roku 2014.

V souvislosti s nejen výše uvedenými změnami si dovolíme zjednodušeně připomenout některé konkrétní dopady pro SVJ a BD ...

Vyúčtování služeb 2014

-pokud nedojde k rozhodnutí družstva nebo společenství, mohou se stanovit zálohy na služby ve výši, která odpovídá minulé spotřebě s přihlédnutím k aktuálním cenám služeb

-pokud se družstevníci/vlastníci neshodnou na jiných principech (rozhodnutí BD/SVJ), budou služby rozúčtovány takto:
a) náklady na čištění komínů podle počtu komínů
b) náklady na společnou televizní anténu podle počtu zásuvek STA
c) náklady na vodné/stočné pokud nejsou osazeny vodoměry, tak podle směrných čísel roční spotřeby stanovených přílohou č. 12 k vyhlášce č. 428/2001 Sb., kterou se provádí zákon č. 274/2001 Sb
d) provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování.

Je tedy vhodné, aby byl způsob rozúčtování zálohových složek odhlasovaný na shromáždění SVJ / schůzi BD nebo vyplýval ze stanov či z prohlášení vlastníka domu. V souladu s novým občanským zákoníkem, je nezbytné od letošního roku způsoby rozúčtování uvést ve stanovách (změna stanov od příštího roku bude možná pouze za účasti notáře).

-pokud BD/SVJ neschválí jiný způsob rozúčtování tepla, použije se vyhláška č. 372/2001 Sb. Vzhledem k tomu, že standardně se podle této vyhlášky postupuje už nyní, není nutné v tomto podnikat nějaké kroky

-vyúčtování od roku 2014 bude muset být provedeno nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období (do 30.4.). Finanční vyrovnání – přeplatků/nedoplatků musí být provedeno do 4 měsíců od doručení vyúčtování. V souvislosti s těmito termíny jsou definovány i pokuty. Pokud je termín upraven stanovami má přednost.

Měření tepla a pasport

-novela zákona 318/2012 (§7, odst. 4)a) stanoví povinnost regulace a měření spotřeby tepla u konečných spotřebitelů a to nejpozději do 31.12.2014. Firma která montáž měřidel na radiátorech provádí většinou vypočte i koeficient energetické náročnosti místností respektive jednotky. Pro vyúčtování tepla se následně použije vyhláška 372/2001, která ale bude pravděpodobně také novelizováma.

Webové stránky BD a SVJ

-povinnost zřídit internetové stránky vyplývá z § 636 ZOK a souvisí se svoláváním členské schůze. V nové úpravě je zachována povinnost svolavatele členské schůze zaslat pozvánku na členskou schůzi členům družstva na adresu uvedenou v seznamu členů 15 dnů předem. Nově je ale stanovena povinnost pozvánku v téže lhůtě uveřejnit na internetových stránkách družstva. U SVJ se tato povinnost diskutuje a různě odvozuje.

Změny stanov a hlasování u SVJ

- NOZ vyžaduje, aby každé SVJ přizpůsobilo své stanovy novým předpisům do tří let ode dne nabytí účinností NOZ, tj. do 1. 1. 2017. Pokud by ale některé ustanovení stanov odporovalo novému zákonu, pozbyde dnem 1. 1. 2014 závaznosti.

-NOZ nemění kvórum nutné pro to, aby shromáždění bylo usnášeníschopné, což znamená, že musí být přítomni vlastníci, kteří mají většinu hlasů (podle podílů). NOZ ale nově zavádí pravidlo, že k přijetí rozhodnutí v naprosté většině záležitostí bude stačit souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků.

Příspěvek na společné části ve výlučném užívání (sklep, balkon, komora, atd.) SVJ

-Příspěvky na správu domu a pozemku budou vlastníci platit, pokud si nestanoví ve stanovách jinak, i nadále podle výše jejich podílu na společných částech. Nově ale zákon stanoví, že pokud některá ze společných částí slouží jen některému vlastníkovi jednotky k výlučnému užívání (půjde např. o sklepní kóji, balkón, lodžii, garážové stání apod.), pak se výše příspěvku stanoví i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části. To znamená, že pro účely stanovení výše poplatku na správu se může poplatek navýšit právě pro ty vlastníky, kteří výlučně užívají určité společné části.

Určení podílů na společných částech

- Zákon umožňuje, aby podíly na společných částech byly určeny i jinak, než podle velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. Vlastník domu tedy může určit podíly v zásadě podle vlastní úvahy, ovšem musí přihlédnout k povaze, rozměrům a umístění bytu, a tedy i jeho hodnotě, případně může určit, že podíly na společných částech jsou stejné. V případě, že vlastník podíly neurčí jinak, platí ze zákona, že jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.

DPP (dohoda o provedení práce)

Od 1. 1. 2014 bude možné uplatnit srážkovou daň pouze na příjmy ze závislé činnosti z dohod o provedení práce (DPP) s limitem do 10.000 Kč, není-li podepsáno prohlášení k dani. U ostatních pracovních poměrů, které podléhají dani z příjmů, se uplatní zálohová daň a to i v případě, že u poplatníka činí výše zdanitelných příjmů méně než 10.000 Kč a poplatník nemá podepsané prohlášení k dani!

ČeskyEnglish